Protocolo de Intervención en Edificios Existentes
Adquirir o alquilar plantas en edificios emblemáticos de 20 a 40 años ofrece ubicaciones premium a precios de metro cuadrado atractivos, pero exige una modernización integral de sus redes obsoletas.
Esclerometría y verificación de sobrecargas admisibles para archivos rodantes densos (hasta 500 kg/m²).
Retiro de mampostería pesada de ladrillo o bloque para reemplazarla por tabiquería liviana de yeso y vidrio.
Reemplazo de cables antiguos por conductores de cobre libre de halógenos (LSOH) y tableros con breakers termomagnéticos.
Instalación de películas nanocerámicas en ventanales viejos para rechazar el 80% del calor sin cambiar la perfilería.
Peritaje Estructural y Alivio de Carga Sísmica en Edificios Existentes
Los edificios de oficinas construidos en las décadas de los 80 y 90 en Quito o Guayaquil se diseñaron con compartimentaciones masivas de ladrillo o bloque pesado, añadiendo cientos de toneladas de peso muerto a la estructura. En caso de sismo, esta masa excesiva incrementa las fuerzas cortantes basales normadas por la NEC.
Al remodelar una planta libre, realizamos una demolición selectiva de tabiquerías no portantes, aliviando hasta un 30% del peso muerto sobre la losa. Si el cliente requiere instalar una sala de servidores pesada o archivos rodantes compactos (que superan los 400 kg/m²), proyectamos refuerzos localizados con perfiles de acero estructural IPE o platinas de fibra de carbono (CFRP) adheridas al lecho inferior de la losa con resinas epóxicas de alto módulo.
Sustitución de Redes Eléctricas e Hidrosanitarias Obsoletas
Las instalaciones en edificios de más de dos décadas presentan tuberías de hierro galvanizado taponadas por sarro y corrosión, y cableados eléctricos con aislamiento de tela o PVC seco que suponen un riesgo severo de cortocircuito e incendio.
Renovamos íntegramente la columna hidrosanitaria con tubería de polipropileno copolímero random (PPR) unida por termofusión, garantizando cero fugas de agua durante 50 años. El sistema eléctrico se reconfigura desde el tablero de distribución general, utilizando cables de cobre multihilar con aislamiento termoplástico libre de halógenos y baja emisión de humos (LSOH), indispensables para garantizar la evacuación segura de personas ante un siniestro.
Optimización de Altura Libre y Concepto Industrial Visto
Muchos edificios antiguos cuentan con alturas libres de entrepiso reducidas (2.50 a 2.70 m de losa a losa). Colocar un cielo raso falso tradicional baja la altura a 2.20 m, generando espacios oscuros y opresivos.
La solución arquitectónica contemporánea es el concepto de cielo raso abierto (Open Ceiling): retiramos los techos viejos, limpiamos y pintamos la losa de hormigón y vigas descolgadas en tono gris carbón o blanco puro, y dejamos vistas las ducterías circulares de aire acondicionado en chapa galvanizada y las bandejas portacables metálicas. Esto gana hasta 40 cm de altura visual libre, logrando un ambiente de trabajo dinámico, moderno y de gran amplitud.
Preguntas Frecuentes sobre este Tema
1 ¿Se pueden realizar trabajos de demolición y remodelación si hay oficinas vecinas ocupadas?
Sí. Se implementa un protocolo de mitigación: los trabajos ruidosos y de desescombro se programan estrictamente entre las 18:00 y las 06:00 o fines de semana, se colocan pantallas plásticas con cierre hermético para sellar el polvo y se utilizan purificadores de aire industriales con filtros HEPA.
2 ¿Qué se debe hacer si se detectan materiales con asbesto en cielos rasos antiguos?
El retiro de asbesto-cemento debe ejecutarse bajo protocolos ambientales del Ministerio del Ambiente (MAATE), con personal dotado de trajes Tyvek, respiradores P100 y disposición final de los residuos en celdas de confinamiento autorizadas.
3 ¿Cuánto se incrementa el valor de arriendo de una oficina antigua tras una remodelación moderna?
Una planta libre modernizada con concepto abierto, climatización nueva y mamparas de vidrio incrementa su canon de arrendamiento entre un 35% y un 55%, amortizando la inversión en menos de 36 meses.
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Homers Arquitectos
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Cada proyecto de edificación demanda indefectiblemente sus propios estudios técnicos en sitio (levantamiento topográfico, mecánica de suelos SPT, cálculo estructural sismorresistente bajo norma NEC y aprobación de planos ante el municipio y entidades de control correspondientes). Homers Arquitectos no asume responsabilidad civil ni técnica por aplicaciones o decisiones ejecutadas por terceros sin contrato formal de servicios y dirección técnica directa en obra.