De un Solo Lote a Cien Títulos de Propiedad: La Guía Maestra de la Propiedad Horizontal en Ecuador

Para protocolizar la Propiedad Horizontal ante un Notario Público e inscribirla en el Registro de la Propiedad, se requiere conformar un expediente técnico compuesto por tres piezas clave:

• 1. Planos Arquitectónicos de Propiedad Horizontal: modelo arquitectónico formal sellada por el Municipio donde se identifican con colores y achurados reglamentarios cada una de las unidades privativas (departamentos, locales comerciales, oficinas), los bienes comunales generales (lobbies, ascensores, escaleras, cuartos de bombas, subestación) y los bienes comunes de uso exclusivo.
• 2. Cuadro General de Linderos y Alícuotas: Matriz matemática donde se expresan las dimensiones milimétricas de los linderos norte, sur, este y oeste de cada departamento, junto con su alícuota calculada con cuatro decimales exactos. La sumatoria de todas las alícuotas del edificio debe sumar exactamente 100.0000%.
• 3. Memoria Técnica Descriptiva y Reglamento Interno de Copropiedad: Documento legal que describe los materiales de construcción, especifica el uso permitido de cada unidad (residencial, comercial, oficinas) y norma la administración del edificio, el pago de expensas comunes y las reglas de convivencia.

Uno de los mayores errores conceptuales que generan disputas entre vecinos y observaciones del Registrador de la Propiedad es la confusión jurídica sobre balcones, patios de planta baja y terrazas de cubierta.

Un patio en planta baja o una terraza en el rooftop no pueden ser transferidos como bienes privados independientes si están apoyados sobre la losa común del edificio o sobre el terreno natural no subdividido. La figura jurídica correcta establecida por la Ley de Propiedad Horizontal es catalogarlos como Bienes Comunes de Uso Exclusivo asignados perpetuamente a un departamento determinado. De esta forma, el propietario tiene el uso y disfrute exclusivo del patio o terraza, pero la estructura de la losa y la impermeabilización se mantienen bajo el régimen de copropiedad común.

La alícuota porcentual representa la cuota de participación que cada copropietario tiene sobre los bienes comunes del edificio y determina dos factores cruciales: 1) El peso de su voto en las Asambleas de Copropietarios, y 2) El porcentaje que debe pagar mensualmente en la planilla de alícuota de condominio para cubrir sueldos de conserjería, mantenimiento de ascensores y energía eléctrica común.

En Homers Arquitectos calculamos las alícuotas en función de la superficie útil privativa de cada unidad con respecto a la superficie total vendible del proyecto, aplicando coeficientes ponderados de ajuste para parqueaderos y bodegas para que su porcentaje de gasto común sea proporcional a su menor consumo de servicios.

Mientras un edificio no tiene aprobada su Declaratoria de Propiedad Horizontal ante el Municipio, todo el inmueble cuenta con una sola clave predial matriz a nombre del constructor o fideicomiso. En este estado, es legal y físicamente imposible que un banco (como Banco Pichincha, Banco Guayaquil o el BIESS) desembolse un crédito hipotecario a un comprador, ya que no existe un bien inmueble individual sobre el cual trabar la hipoteca.

Al concluir el trámite de PH, la Dirección de Catastros del GAD desmembra la clave matriz y emite las claves catastrales individuales para cada departamento, parqueadero y bodega. Con estos títulos desglosados, los compradores pueden firmar sus escrituras definitivas de compraventa y los bancos liquidan el 80% del valor pactado a las cuentas del promotor.

La causa número uno de paralización de Declaratorias de PH en Ecuador es la discrepancia dimensional: cuando los inspectores municipales acuden a medir el edificio terminado con distanciómetro láser y descubren que un departamento mide 74.20 m² en lugar de los 76.50 m² que decían los planos originales debido a modificaciones de tabiques hechas sobre la marcha durante la construcción.