Ficha Técnica de Viabilidad & Criterios Constructivos
Estándares de ejecución oficial de Homers Arquitectos para obras en el territorio ecuatoriano.
Levantamiento RTK, mecánica de suelos y delimitación de línea de fábrica municipal.
Modelado estructural ETABS, planos hidrosanitarios y aprobación ante GAD o Junta.
Fundición controlada con probetas de hormigón, armado sismorresistente y drenajes.
Prueba hidráulica de estanqueidad 72h, acabados de primera y recepción notariada.
El 68% de las construcciones sin fiscalización técnica sufren sobrecostos del 35% y fisuras estructurales por asentamientos diferenciales o vicios ocultos de humedad.
Expediente Técnico para Subdivisión e Hijuelas de Terrenos
Documentación planimétrica y topográfica para adjudicación notarial o judicial entre coherederos.
Georreferenciación
Poligonal cerrada con coordenadas GNSS RTK / WGS-84 y amarre geodésico.
Plano de Hijuelas
División en lotes individuales respetando el lote mínimo y frente del PUGS.
Factibilidad y Vías
Accesibilidad vial y servidumbres de paso normadas por el COOTAD.
Minuta Notarial
Expediente protocolizado para escrituras individuales y registro de propiedad.
¿Cuándo se puede hacer una partición de terreno ante notario y cuándo debe ir a juicio?
La partición extrajudicial notarial es viable cuando todos los copropietarios o herederos están de común acuerdo y cada lote cumple el lote mínimo del PUGS municipal. Si existe disputa vecinal, herederos sin acuerdo o lotes fuera de norma, es forzoso acudir a la vía judicial con peritaje topográfico.
Tabla comparativa: Partición Extrajudicial (Notarial) vs Partición Judicial
| Parámetro | Partición Extrajudicial (Notarial) | Partición Judicial (Contenciosa) |
|---|---|---|
| Consenso de Herederos | Obligatorio 100% de acuerdo de todos los copropietarios. | Se aplica cuando hay desacuerdo, herederos ilocalizables o menores. |
| Duración del Trámite | 2 a 4 meses (depende del catastro municipal). | 1 a 3 años según la carga del juzgado civil. |
| Costo Financiero | Honorarios técnicos y notariales acotados. | Costos legales elevados, peritajes judiciales y cauciones. |
| Riesgo de Remate | Nulo. Cada quien recibe la hijuela convenida. | Alto. Si el juez determina indivisibilidad, ordena remate en pública subasta. |
El obstáculo técnico invisible: La regla del Lote Mínimo
Aun cuando todos los herederos estén en acuerdo, el COOTAD prohíbe tajantemente autorizar la subdivisión y partición de lotes que dé origen a predios inferiores a la zonificación cantonal. Es indispensable ejecutar previamente un levantamiento topográfico con estación total.
Por ejemplo, si un terreno familiar tiene 600 m² y son 3 herederos (tocándole 200 m² a cada uno), pero el IRM establece que el Lote Mínimo de la zona es de 300 m², el municipio negará el fraccionamiento de suelo.
Si el terreno no cumple el lote mínimo del PUGS, transformamos el proyecto a un Régimen de Propiedad Horizontal de Suelo. Brindamos asesoría predial en Pichincha, Guayas y con nuestros arquitectos en Cuenca y a nivel nacional.
Preguntas Frecuentes sobre este Tema
1 ¿Qué pasa si un heredero se niega a firmar la partición?
Cualquiera de los copropietarios puede demandar el Juicio de Partición ante un juez de lo civil. No se puede obligar a nadie a permanecer en la indivisión.
2 ¿Es obligatoria la cesión de áreas verdes en una partición de herederos?
El COOTAD exonera o flexibiliza la cesión obligatoria de áreas públicas en particiones hereditarias directas entre coherederos legítimos, a diferencia de los fraccionamientos comerciales abiertos.
¿Necesitas Aprobar o Regularizar Planos en tu Municipio?
Evita multas, paralizaciones o glosas. El equipo de Homers Arquitectos revisa tu expediente y coordina el trámite municipal hasta obtener la licencia oficial.
Homers Arquitectos
Estudio de Arquitectura, Ingeniería y Construcción en Ecuador.
Nota de Transparencia y Descargo Legal
Este portal es una recopilación técnica, informativa y pedagógica de Homers Arquitectos; su contenido no constituye asesoría técnica directa, recomendación formal vinculante ni peritaje. Todos los valores por m², costos y plazos expuestos son estrictamente referenciales y promedios de mercado para el territorio ecuatoriano (2026), sin constituir oferta contractual vinculante.
Cada proyecto de edificación demanda indefectiblemente sus propios estudios técnicos en sitio (levantamiento topográfico, mecánica de suelos SPT, cálculo estructural sismorresistente bajo norma NEC y aprobación de planos ante el municipio y entidades de control correspondientes). Homers Arquitectos no asume responsabilidad civil ni técnica por aplicaciones o decisiones ejecutadas por terceros sin contrato formal de servicios y dirección técnica directa en obra.