Cálculo de Viabilidad: Compra de 2 Pisos Adicionales (+600 m²)
~$113 USD por m² de derecho adicional pagado al GAD.
Obra gris + acabados a $600 USD/m² marginal.
8 suites vendidas a $1,100 USD/m² comercial.
¿Qué es exactamente la Concesión Onerosa de Derechos de Construcción (CODC)?
La Concesión Onerosa de Derechos de Construcción es un instrumento de gestión del suelo consagrado en la Ley Orgánica de Ordenamiento Territorial, Uso y Gestión del Suelo (LOOTUGS) y regulado en los Planes de Uso y Gestión del Suelo (PUGS) de los cantones ecuatorianos. Se fundamenta en el principio urbanístico de que la edificación en altura por encima de la norma básica genera una plusvalía que debe ser parcialmente compartida con la ciudad.
Mediante este procedimiento administrativo, el promotor solicita formalmente al municipio la autorización para edificar pisos adicionales (CUS extraordinario) a cambio de una contraprestación económica en dinero o en suelo para áreas verdes y vivienda de interés social. En el Distrito Metropolitano de Quito, el valor de la tasa se calcula mediante fórmulas matemáticas que ponderan el avalúo catastral del terreno, la zona homogénea de plusvalía y la cantidad de metros cuadrados adicionales solicitados.
Requisitos Urbanísticos para Calificar a la Compra de Altura en Quito y Guayaquil
No todos los terrenos pueden acogerse a la CODC. Los municipios establecen condiciones rigurosas de implantación para evitar congestionar barrios que carecen de infraestructura hidrosanitaria o vial:
- Ancho Mínimo de Vía: El lote debe tener frente a vías colectoras o arteriales principales con un ancho reglamentario (habitualmente superior a 14 o 18 metros de derecho de vía) que soporte el incremento del flujo vehicular.
- Capacidad de Servicios Básicos: Se exige la emisión de Factibilidades Técnicas Positivas de agua potable y alcantarillado por parte de la EPMAPS o Interagua, garantizando que los colectores no colapsarán con la nueva densidad habitacional.
- Aporte Obligatorio de Estacionamientos: Cada departamento nuevo generado en los pisos adicionales debe cumplir obligatoriamente con su cuota de parqueaderos privados y de visitas en subsuelo, lo que a menudo exige profundizar un nivel más de excavación.
Factibilidad Estructural según la Norma Ecuatoriana de la Construcción (NEC)
Comprar pisos adicionales sobre planos requiere que el cálculo estructural esté dimensionado desde el día cero para soportar las cargas gravitacionales y sísmicas del volumen final. el equipo técnico de Homers Arquitectos coordina el proyecto estructural para que las columnas, vigas y plintos de cimentación resistan el cortante basal y las derivas de piso exigidas por la norma NEC-SE-DS para la altura ampliada.
Intentar comprar pisos adicionales en un edificio que ya está en construcción o cuyos planos estructurales se calcularon para 4 pisos resulta extremadamente complejo y costoso, ya que requeriría recrecer zapatas mediante encamisados de hormigón o reforzar pilares con fibra de carbono, encareciendo la obra hasta volverla inviable.
Ecuación Financiera: ¿Cuándo Conviene y Cuándo NO Conviene Pagar la CODC?
La compra de altura solo es un negocio redondo si el margen de ganancia de los metros cuadrados nuevos supera con creces la suma de la tasa municipal más el costo marginal de construcción y los costos financieros del tiempo de tramitación. En zonas consolidadas de alta demanda (donde el metro cuadrado comercial terminado se vende sobre los $1.600 a $2.200 USD), la CODC es una mina de oro que duplica el valor del proyecto.
Por el contrario, en sectores periféricos donde el precio de venta de los departamentos no supera los $850 USD/m², pagar una tasa de CODC de $120 a $150 USD/m² sumado al costo de obra de $550 USD/m² deja un margen tan estrecho que cualquier retraso en ventas o imprevisto técnico devora la rentabilidad del desarrollador.
Gestión Técnica y Aprobación Expedita con Homers Arquitectos
El trámite de CODC involucra múltiples dependencias municipales: Secretaría de Territorio, Hábitat y Vivienda, Dirección de Catastros y la Administración Zonal correspondiente. Un error en la memoria justificativa urbanística o en la matriz de cálculo puede retrasar la resolución por más de 8 meses.
En Homers Arquitectos elaboramos el expediente integral: formulación del anteproyecto con el CUS ordinario y extraordinario, cálculo de la contraprestación económica estimada, coordinación con los peritos catastrales y tramitación paralela de licencias para que el promotor obtenga su autorización de venta en el menor tiempo posible.
El Impacto de la CODC en la Densidad Habitacional y el Estudio de Tráfico
Al incrementar el número de plantas mediante CODC, el proyecto incrementa el número de viajes diarios generados. En avenidas de alta congestión de Quito y Guayaquil, los municipios exigen un Estudio de Impacto de Tráfico (EIT) que demuestre que el ingreso y salida vehicular a los subsuelos no provocará colas en la vía pública, requiriendo en ocasiones bahías de desaceleración dentro del predio.
Preguntas Frecuentes sobre este Tema
1 ¿Cuántos pisos adicionales se pueden comprar mediante CODC en Quito?
Depende de la zonificación del lote según el PUGS. En ejes de transporte metropolitano (como el corredor del Metro de Quito o avenidas arteriales) se permite habitualmente comprar entre 2 y hasta 6 plantas adicionales sobre la altura base.
2 ¿Cómo se paga la tasa de Concesión Onerosa de Derechos de Construcción?
Se abona en la Tesorería Municipal del GAD. Algunas ordenanzas permiten planes de pago diferido o el canje de parte de la tasa mediante la entrega de departamentos terminados para programas municipales de vivienda social.
3 ¿La compra de altura obliga a tener más parqueaderos en el edificio?
Sí, indefectiblemente. Cada departamento adicional aprobado por CODC debe cumplir con la cuota mínima de estacionamientos reglamentarios exigida por la ordenanza cantonal, lo que debe considerarse en el diseño de los subsuelos.
4 ¿Qué pasa si pago la CODC pero luego decido no construir los pisos extra?
Las tasas municipales pagadas no suelen ser reembolsables. Por ello, en Homers Arquitectos recomendamos realizar la preventa y consolidar el punto de equilibrio financiero antes de protocolizar el pago final de la concesión onerosa.
5 ¿Cuánto demora el trámite de aprobación de una CODC en el Municipio de Quito?
El proceso toma habitualmente entre 3 y 5 meses cuando el expediente técnico está correctamente sustentado en la normativa PUGS y cuenta con factibilidades de servicios vigentes.
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Homers Arquitectos
Estudio de Arquitectura, Ingeniería y Construcción en Ecuador.
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Cada proyecto de edificación demanda indefectiblemente sus propios estudios técnicos en sitio (levantamiento topográfico, mecánica de suelos SPT, cálculo estructural sismorresistente bajo norma NEC y aprobación de planos ante el municipio y entidades de control correspondientes). Homers Arquitectos no asume responsabilidad civil ni técnica por aplicaciones o decisiones ejecutadas por terceros sin contrato formal de servicios y dirección técnica directa en obra.